仲冇躺平嘅房企屈指可數。
今日又倒下一家雅居樂。
昔日老牌千億房企雅居樂也難逃債務危機。
5月14日盤前雅居樂集團在港交所公告鑑於公司面臨嘅流動性壓力於本公告日期公司尚未支付2020票據嘅有關利息該票據利息支付嘅寬限期於今年5月13日到期並預期將無能力履行其境外債務項下嘅所有付款義務。
雅居樂集團表示將與債權人保持積極溝通並將積極探討最佳嘅解決方案以實現長期持續發展以維護各持份者嘅利益。
5月14日雅居樂股價開盤大跌截至發稿雅居樂報0.6港紙/股下跌14.29%總市值30.28億港紙。
在地產行業內雅居樂與碧桂園、恆大、富力同埋合生創展被稱為「華南五虎」。
實際上不止雅居樂最近爆雷嘅千億房企仲有中駿集團。
而「老大佬」萬科今年亦出現危機。
房地產陷入債務危機以來已經出現三段明顯嘅爆雷潮
分別系2021年中恆大倒下為信號一批民企出現危機
2022年中碧桂園境外債務「躺平」民營房企紛紛開啟境外債務重組
今年剩餘嘅幾家未爆雷嘅民企終究仲系揀官宣債務「躺平」。
民營房企接落來就拼誰能最先脫離苦海了。
冇奇蹟雅居樂終於仲系承認了債務爆雷。
和上一年相比雅居樂嘅有息負債規模少了59.32億。
降負債系降了但不多。雅居樂整體債務水準仍然較高銀行借款、美元債優先票據占據大頭。
並且雅居樂嘅有息債務利率不低分別為8.12%及5.91%而利率最高嘅可交換債券達到13.9%。
以前民營房企為咗融資不惜借貴錢。
高利率在房地產業高歌猛進嘅年代還行得通但放到而家就系致命嘅毒瘤。
就好似巨喺公告中提到嘅
就算面對房地產行業嘅困境與融資及再融資愈趨困難所帶來嘅流動性壓力雅居樂一直履行償債義務。
確實夠努力嘅了大平賣資產、降價賣房、裁員自救但口袋嘅子彈所剩不多。
剔除受限制嘅部分雅居樂嘅現金及現金等價物為86.37億而一年內到期嘅有息債務卻高達258.7億。
短期債務系現金嘅3倍壓力巨大。
系乜野最終壓垮雅居樂。
2019年雅居樂銷售額跨過千億門檻成為華南千億房企嘅一員。
只可惜好日子不長千億房企嘅名號僅維持3年2022年雅居樂銷售額斷崖式下滑。
今年4月雅居樂賣房12億前四月累計賣房66億。
有多恐怖對比前幾年就很誇張了
舊年前四月賣房205億2021年前四月賣房508億。
沒咗千億光環雅居樂嘅賬面亦出現大幅蝕本收入下滑連續兩年淨蝕本超出百億。
雅居樂缺錢已系不爭嘅事實。但疑惑系財務一直穩健嘅雅居樂點解缺錢了
雅居樂系地產界曾經名噪一時嘅「華南五虎」之一多年來地產圈一直認為雅居樂嘅財務狀況系唔錯嘅。根據克而瑞房地產排行榜2021年雅居樂銷售額1057億元排在33名。但在好多地產人心目中雅居樂系排名前十嘅優秀民營房企。當聽講雅居樂停工、欠款之時好多地產圈內人感到驚訝。
其實雅居樂缺錢早有跡象。2021年下半年雅居樂幾乎冇購買新土地。但當時市場更認為呢系雅居樂出於審慎嘅主動調節而唔系因為缺錢嘅被動之舉。
雅居樂最成功嘅樓盤當數海南清水灣。清水灣項目系國內罕見嘅超級大樓盤總占地約1千萬平米約系普通樓盤嘅100倍。清水灣總建築面積800多萬平米拿地嘅樓面價僅312元/平米。2009年開始銷售以來總銷售額約1千億元。2021年中報顯示雅居樂仍持有清水灣200多萬平米嘅土地儲備。呢個超級大盤嘅銷售額在多年間占了雅居樂年銷售總額嘅三分之一。
雅居樂希望複製清水灣嘅成功所以偏好超級大盤。廣州嘅雅居樂花園、亞運城中山嘅雅居樂新城、凱茵新城成都雅居樂花園都系占地百萬平米以上嘅大盤也都取得咗唔同程度嘅成功。
如果一個超級大盤獲得成功企業唔單只賺得利潤而且贏得美譽。同時在房地產景氣周期里仲可以享受土地價格嘅不斷上漲。
但系超級大盤亦有明顯嘅劣勢。第一考驗資金實力。項而家期需要買地同埋修建必要嘅配套。由於多期開發暫時不開發嘅部分占用了大量資金。第二船大難掉頭。無法有效規避政策風險、市場風險。超級大盤幾乎必然遠離城市繁華區周邊產業、交通等條件存在變數。超級大盤開發時間長如遇市場轉冷風險頗大。
2017年雅居樂還拿下了中山迪茵湖小鎮地塊。該地塊位於中山市三角鎮規劃建築面積約為83萬平米。但直到2022年只建了20萬平米而且銷售不暢。精裝修產品原價1.2萬元/平米而家降到0.8萬元/平米。
2018年投資45.5億嘅威海冠軍小鎮亦系銷售慘澹原規劃310萬平米而家仍有280萬平米未開發。
2019年雅居樂着手北海金海灣規劃建築面積1200萬平米當時精裝均價1.2萬元/平米。而而家該項目精裝價格0.55萬元/平米尚有800萬平米未開發。
據不完全統計呢種類型嘅大盤項目沉澱了雅居樂超百億嘅資金。
2016年之後房地產市場漸暖。好多房地產公司嘅項目能做到拿地一年內現金流轉正。但雅居樂在全國各地拿了一啲難以消化嘅地塊呢啲地塊會顯著降低資金效率造成資金緊張。雅居樂20162018三年間在中山、珠海、廣州、佛山四地拿到嘅低效土地。需要知道雅居樂發軔於廣東中山市大灣區系其最熟悉嘅區域。
雅居樂嘅土地儲備非常集中2021年中報顯示雅居樂全國土地儲備為5295萬平米。其中廣東省土地儲備為1600萬平米幾乎占了全國土儲嘅三分之一。中山和惠州都系三線城市雅居樂在中山嘅土地儲備為655萬平米惠州為342萬平米。中山和惠州之和約為1000萬平米占了全國嘅五分之一。如果中山和惠州交易清淡雅居樂會元氣大傷。
當行情遇冷時超一線城市、一線城市嘅房地產項目流通性相對較好也相對抗跌。而缺乏產業支撐配套不完善嘅二線城市遠郊或者三四線城市會受到更大衝擊。
雅居樂雖然號稱土地儲備5000多萬平米但在一線、超一線嘅土儲卻非常少。
雅居樂缺錢仲有一個原因持續投入咗幾百億嘅多元化冇帶來可觀嘅現金流。
雅居樂缺錢有其自身嘅原因更系外部衝擊嘅結果。如果房地產市場唔系瞬間寒意逼人雅居樂經營策略嘅弊端唔會咁早顯現。
而家資金緊張嘅雅居樂正通過多種措施積極回籠資金償還債務。雅居樂到而家仲未發生實質違約呢值得稱道。希望雅居樂在未來能進一步強化現金流渡過難關。
2022年雅居樂淨蝕本133.73億舊年淨蝕本127.77億。
而而家規模較大嘅民營上市房企債務仲未爆雷嘅只剩龍湖和新城。
房企降負債嘅過程系痛苦嘅尤其系伴隨着樓市遇冷。
比起2021年嘅巔峰時候千億房企已經消失了27家。
而家爆雷房企已經唔會被妖魔化。
畢竟成績好嘅夠努力嘅學生也都頂唔住拉。
時代洪流下大家只係隨波逐流罷了。
地產嘅洗牌何時才會結束