20萬一套深圳最便宜嘅房屋出現咗。
繼鶴崗之後某男子在河南鶴壁花10萬蚊一啖氣買咗8套房跟買餸一樣。其中最便宜嘅一套才1000塊讓唔少網友驚掉下爬之餘又心生羨慕。雖然官方很快就出嚟回應講可能系噱頭但在鶴壁老城區確實有幾萬一套嘅房屋。事實上作為高樓價城市深圳有啲房屋也已經逐漸鶴崗化、鶴壁化。
比起所謂嘅「東冷西熱」無人問津恐怕更加可怕。
隨着深圳嘅高速發展西部嘅日新月異暫且唔講就連東部嘅龍崗、坪山也在熱火朝天地興建中。但系有一塊地方卻好似被人遺忘了噉就系鹽田。
作為曾經深圳關內嘅四大區之一鹽田嘅樓價一度躍升至深圳第一。
但系經過呢幾十年嘅發展鹽田嘅樓價越來越低最新嘅樓價數據甚至跌返到咗2008年......
樓價大洗牌嘅時候冇一個片區能倖免鹽田亦都唔例外。
而家鹽田新樓嘅備案單價普遍在4萬+至5萬出頭但打折促銷後仲可以更低。
以鹽田嘅望辰府為例今年項目推出咗一批6.3折嘅工抵房折後單價僅2.98萬/㎡直接把價格拉到咗2字頭。
而二手樓方面價格也已經拉到咗新低。
根據中原發布嘅最新板塊數據顯示
此刻鹽田嘅二手樓價格處於全市低位比如鹽田港嘅最新均價為4.3萬/㎡基本與坪山、大鵬持平。
而實際嘅成交價還更低。
比如鹽田港板塊嘅佳兆業鹽田城市廣場舊年底成交嘅價格已經下探到3字頭。
新樓降到2萬、二手樓降到3萬噉就系鹽田樓價當下嘅慘狀。
鹽田嘅房產唔系一直咁不「爭氣」嘅。
2008年鹽田以24078元/平成為咗全市均價最高嘅片區呢系鹽田史上最輝煌嘅一年當時原特區內嘅其他三個片區新樓均價都仲未進入「2字頭」。到咗2010年鹽田均價已達43083元/平亦系深圳第一個樓價踏進「4萬+」嘅片區。
眾多濱海豪宅將鹽田嘅均價推上咗全市最高嘅寶座。但從2011年開始鹽田新樓成交均價被羅湖、福田、南山趕超。接落來幾年又陸續被寶安、龍華趕超。
而家鹽田嘅新樓單價跌破到2萬講樓價返到2008年一點都唔誇張。
更糟心嘅系當年系乜野通脹水準而家又系乜野通脹水準
當年嘅2萬均價可比而家嘅2萬均價含金量高多咗。
所以如果用真實購買力測算嘅話而家嘅2萬單價比當年嘅2萬單價還便宜。
美景誘人但系也容易坑人。冇城市資源加持靠山靠海嘅房屋再好也只係「睇上去很美」。
有人講「鹽田系投資者嘅墳墓」點解鹽田近些年如此沉淪呢
深圳城市發展一路向西以科技企業向西轉移為信號信息、技術、資金、人才等各種要素都系不斷向西聚集比如南山科技園、深圳灣、前海、寶中、會展新城等逐漸淡化了東部嘅開發馬太效應未來可能愈發明顯。
近年來雖然「東進戰略」叫得很響但各個區域都想分一杯「頭羹」形成咗一團散沙嘅局面。
鹽田距離當下深圳嘅中心區很遠。如果以南山為中心鹽田嘅距離在31.45km外同樣嘅距離可以干到東莞長安嘅振安商業廣場。
鹽田區域面積75平方公里系所有行政區入邊積最小嘅。2021年第七次人口普查中鹽田常住人口僅約21.42萬在深圳排名倒數第三略高於大鵬和深汕合作區。
面積小還不算乜野關鍵系轄區內大部分面積被西部、北部、和東部嘅山林所覆蓋南邊系長達25公里嘅海岸線三面環山一面臨海中間只有一小部分高低錯落嘅丘陵式地貌缺乏大片可開發土地。
其次正因鹽田擁有稀缺生態資源環境保護受政府控制所以呢度嘅房地產市場比較特殊靠海嘅片區開發受到嚴格嘅生態環境限制。片區開發嘅樓盤較為分散無法集中優勢撐起區域熱度。
另外鹽田地形多山縱深空間自然被擠壓就連城中村都冇福田南山咁規則。
鹽田分沙頭角、鹽田港、大小梅沙三個片區。
沙頭角片區相對成熟定位為鹽田嘅行政、商務、商業中心。梅沙片區系著名嘅旅遊區可供開發用地極其有限。
而家僅鹽田港後方陸域和沙頭角具備一定開發條件但主要系城市舊改。土地空間有限也註定了呢度嘅大企業較少。
鹽田因港而生因港而興主要依賴港口業產業單一化和城區港口化明顯制約了鹽田嘅高質量發展。每次去鹽田最直觀嘅感受就系周圍都系貨櫃車和堆場缺乏品牌發展商耕耘。
近年來鹽田港逐漸出現港口吞吐量增速放緩、港口產業偏向低端、臨港經濟培育不足、港城矛盾突出等問題再加上深圳工業區嘅轉移鹽田港口經濟逐漸衰落。
提起鹽田深圳人第一印象系依山傍海嘅景觀資源同埋節假日堵到望唔到頭嘅車流。
因地理條件限制鹽田對外通道較少、聯繫較弱高峰時段道路交通擁堵嚴重對外交通不便已經成為制約鹽田區城市發展嘅重要因素。
鹽田2020年才有第一條地鐵今年才全區通地鐵。
學校方面鹽田常年位列深圳各區倒數前三。
在市場低迷嘅行情下能相對保持樓價嘅穩定需要片區穩定嘅真實居住支撐和片區真實居住嘅增量能跟上。
都講深圳樓價貴每套動輒幾百、上千萬但亦有一批低價單位便宜嘅離譜。
典型嘅例子系啟點公寓位於龍華觀瀾老城區90年代嘅房屋。
別睇名字叫公寓實則系紅本住宅不過在紅本上面都會註明為工業配套宿舍。
就系我哋常講嘅單身公寓/宿舍呢類房產性質比較特殊屬於深圳嘅歷史遺留問題。
啟點公寓嘅樓價在深圳可以講系獨此一家。
最新成交嘅17平戶型總價21萬單價1.24萬/平。此前嘅成交基本都系20萬出頭甚至低至18萬一套相當於1萬蚊每平米。
也唔使感到意外因為近10年無論深圳樓市經歷幾輪上漲龍華樓價翻了幾倍該小區嘅樓價就系紋絲不動。
名義上啟點公寓系深圳嘅房屋但位置上系真嘅偏遠出行只能靠公交和自駕去東莞塘廈比去附近嘅長湖地鐵口仲要近。
加上周圍環境嘈雜都系農民房和廠房靠近富士康工業園幾乎等於富士康嘅配套宿舍。
而且小區為一梯50戶設計當你走進長長嘅走廊會發現兩邊都系門。

值得注意嘅系由於小區嘅價格過於便宜銀行不給貸款只能一次性付款。唔可以貸款意味住冇金融屬性。
坪山嘅八克拉其小區情況也和啟點公寓差不多。
八克拉呢名字取得很高貴但卻系坪山區最便宜嘅二手樓亦系坪山啟興生活區嘅配套宿舍。
2021年八克拉因為可以申請深中坪山創新學校學位樓價狂奔了一小段成交單價從那年4月份嘅2.2萬/平漲到咗7月份嘅2.7萬/平。
但沒堅持幾耐又回落到至2萬/平最近兩年都冇查到成交記錄。
類似嘅低價單位仲有唔少呢度再列舉兩個。
龍崗布吉嘅恆通工業城屬於工業用地住宅1993年嘅小區樓齡已經比較老了。
最近小區成交嘅單位普遍在1.4萬/平三十多萬就能搞到一套。
位於大鵬葵涌片區嘅亞迪村主打大戶型單價在2萬左右。
睇完呢啲低價單位毫不誇張地講但凡系個成年人只要你想在深圳買樓都可以輕而易舉嘅實現。
但系你真嘅會買嗎
或者換種問法呢啲單位真嘅值得買嗎
我嘅答案系不值得。
睇似白菜價嘅房屋十有八九都系個坑而且很少有例外。